Bạn nên đọc bài này khi muốn dấn thân vào đầu tư căn hộ chung cư

ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ CHUNG CƯ: NÊN CHỌN LOẠI CĂN NÀO, DIỆN TÍCH NÀO ĐỂ TỐI ƯU HÓA LỢI NHUẬN/VỐN BỎ RA VÀ ÍT RỦI RO NHẤT.

Một căn chung cư các bạn đầu tư có lãi hay không, lãi nhiều hay ít, hay là lỗ vốn tất nhiên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: phân khúc, vị trí, thương hiệu chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, giá mở bán, chính sách bán hàng các đợt của chủ đầu tư, chính sách thanh toán, chính sách liên kết bank hỗ trợ, pháp lý dự án, cung-cầu khu vực, chính sách vĩ mô-tiền tệ đất nước ở từng thời kỳ...(*)
Ở ĐÂY CHÚNG TA BỎ QUA CÁC YẾU TỐ KHÁC VÀ CHỈ BÀN CHUYÊN SÂU ĐẾN VẤN ĐỀ NÊN CHỌN LOẠI CĂN NÀO VÀ DIỆN TÍCH NÀO ĐỂ MUA ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ TRONG BỐI CẢNH HIỆN NAY.
NGHĨA LÀ CHÚNG TA ĐANG BÀN TRONG PHẠM VI HẸP VỚI CÂU CHUYỆN CHỈ LIÊN QUAN ĐẾN "LOẠI CĂN" VÀ "DIỆN TÍCH"(Điều này sẽ thay đổi theo từng thời kỳ chứ không phải là bất biến).
HIỂN NHIÊN KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ 1 CĂN CHUNG CƯ CÒN PHẢI DỰA TRÊN RẤT NHIỀU YẾU TỐ NÊU Ở MỤC (*) CHỨ KHÔNG PHẢI CHỈ DỰA VÀO LOẠI CĂN HAY DIỆN TÍCH CÁC BẠN NHÉ.

1/ Đối tượng chúng ta bàn đến trong bài này là chung cư trong phân khúc thấp cấp/trung cấp. Phân khúc cao cấp thì tính chất khác hẳn nên chúng ta sẽ bàn riêng trong 1 bài khác.

Và thực tế đầu tư/đầu cơ phân khúc chung cư thấp cấp/trung cấp đa số vẫn đem lại biên lợi nhuận cao hơn và dễ dàng hơn so với phân khúc cao cấp trong suốt nhiều năm qua tại Việt Nam(lí do thì đến bài phân khúc chung cư cao cấp mình sẽ giải thích cho các bạn hiểu).

2/ Tại sao trong 1 dự án chung cư lại set up rất nhiều loại căn khác nhau, kết cấu căn khác nhau, diện tích căn khác nhau. Lí do đây:

a/ Mật độ dân số khu vực:

Trước đây số lượng chung cư ít, không gây áp lực lên hạ tầng khu vực, an sinh xã hội.
Hiện tại, chung cư mọc lên như nấm đặc biệt là ở Tphcm. Áp lực lên hạ tầng, an sinh xã hội do chung cư gây ra quá lớn. Hạ tầng chung không theo kịp.
Chính vì vậy các cơ quan ban ngành giới hạn mật độ người/dự án chung cư khi cấp phép.
Họ xét duyệt xem chung cư đó được phép tối đa lưu trú bao nhiêu cư dân. Và quy đổi số lượng lưu trú này sang dưới dạng quy định chung cư đó được phép xây bao nhiêu tầng, được phép có bao nhiêu loại căn 1 phòng ngủ, 1 phòng ngủ+1, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, dual key...
Tỷ lệ% các loại căn/tổng căn nêu trên trong dự án chung cư cũng phải được cơ quan các cấp phê duyệt và đồng ý.
Chính vì vậy các chủ đầu tư không hẳn đã được xây theo ý muốn, phải tuân thủ theo giấy phép được cấp.
Tất nhiên nếu được xây theo ý muốn, các chủ đầu tư sẽ chỉ xây loại căn mà họ cho rằng dễ bán nhất, được thị trường khu vực có dự án chung cư đó ưa thích nhất, cầu mua khoái nhất.
NHƯNG VÌ LÍ DO MẬT ĐỘ DÂN NÀY KHIẾN CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ THƯỜNG CÓ ĐỦ MỌI LOẠI CĂN.

b/ Diện tích dự án:

Chúng ta đang bàn đến phân khúc chung cư thấp cấp và trung cấp. Mình nhắc lại 1 lần nữa để các bạn ghi nhớ. Để có lợi nhuận ở dự án thấp cấp và trung cấp. Các chủ đầu tư không thể xây thấp, xây thưa. Họ buộc phải xây cao và mật độ block dầy, sát nhau thì mới tối ưu được lợi nhuận.
Giới kiến trúc sư dự án hay gọi vui là phải: thiết kế "đại tham" mới được chủ đầu tư phân khúc này ok.
Để xây 1 dự án chung cư cao tầng, đòi hỏi khâu thiết kế khá phức tạp:
- Vị trí đổ móng
- Chọn hướng cho các Block sao cho tuy xây dầy nhưng vẫn lấy đều được nắng, gió cho các căn trong các block.
- Đi đường hầm, đường ống, đặt thang máy, thang hàng dẫn lên các tầng, thang rác các tầng...
- Tạo layout các căn cho phù hợp với diện tích hữu hạn.
MÀ DIỆN TÍCH DỰ ÁN THÌ LẠI HỮU HẠN, MIẾNG ĐẤT CHƯA CHẮC ĐÃ VUÔNG VỨC, LẠI CÒN PHẢI THIẾT KẾ KIỂU "ĐẠI THAM".
CHÍNH VÌ VẬY DÙ CÓ THIẾT KẾ KHÉO LÉO CỠ NÀO THÌ SAU KHI ĐI BẢN VẼ CHO XONG CÁC CĂN DIỆN TÍCH CHUẨN THEO LOẠI CĂN CHO GIỐNG NHÀ MẪU.
THÌ SAU ĐÓ CŨNG SẼ LÒI RA CHỖ THIẾU, CHỖ THỪA VÀ SẼ XUẤT HIỆN RA CÁC CĂN "NGOẠI LAI" TRONG TỪNG LOẠI CĂN.
CÓ THỂ LÀ "NGOẠI LAI" VỀ DIỆN TÍCH TRONG CÙNG LOẠI CĂN MÀ CŨNG CÓ THỂ LÀ CÙNG DIỆN TÍCH, CÙNG LOẠI CĂN NHƯNG "NGOẠI LAI" VỀ KẾT CẤU CĂN(LAYOUT).

C/ Chủ đầu tư thử nghiệm chèn vào 1 số căn "ngoại lai" để thử hành vi tiêu dùng khách hàng, cầu mua đầu tư/đầu cơ/ở thật của khu vực đó.

3/ Diện tích các loại căn trong phân khúc thấp cấp và trung cấp:

Một căn hộ cần có ít nhất 1 phòng để ở và khu vệ sinh. Diện tích mỗi căn phải lớn hơn 25m2. Số căn có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được quá 20% tổng căn hộ của dự án chung cư.
Thường theo quan sát và kinh nghiệm đi buôn bất động sản của mình, thì ở Việt Nam các chủ đầu tư đang có khuynh hướng lựa chọn xây dựng diện tích cho các loại căn hộ như sau(không bàn chung cư cũ nhé vì hồi đó khác, bây giờ khác, mỗi thời mỗi khác. Vài năm sau bài viết hôm nay của mình lại trở nên lỗi thời). Thường thì:
- Căn 1 phòng ngủ, 1 toilet dao động khoảng 30-50m2.
- Căn 1 phòng ngủ+1, 1 toilet(1 phòng ngủ rồi có thêm 1 khoảng trống cạnh phòng khách hay phòng bếp rộng ra để đặt được thêm 1 cái giường xếp): 40-55m2.
- Căn 2 phòng ngủ, 1 toilet dao động khoảng 50-65m2
- Căn 2 phòng ngủ, 2 toilet dao động khoảng 60-86m2
- Căn 3 phòng ngủ dao động khoảng 75-120m2.

4/ Vậy thì nên chọn mua Loại căn, Loại diện tích nào để sau đó dễ ra hàng nhất, biên lợi nhuận/vốn cao nhất, ít rủi ro nhất?

Để dễ diễn giải cho các bạn hiểu.
Mình đưa ví dụ cụ thể xoay quanh dự án đang được nhiều người ở TPHCM quan tâm là AKARI của Nam Long cho các bạn dễ hình dung kèm ảnh các block của Akari.
Học từ thực tế là nhanh nhất các bạn à.
Ví dụ(Các bạn nhìn vào ảnh mình gửi kèm về sơ đồ 6 Block của Akari):
Chung cư Akari có các loại căn:
- Loại căn nhỏ nhất là loại căn 2 phòng ngủ, 1 toilet. Diện tích chuẩn là 56m2. Có căn ngoại lại 50m2, 52m2, 54m2 với số lượng đếm trên đầu ngón tay.
- Loại căn 2 phòng ngủ, 2 toilet. Diện tích chuẩn là 75m2. Có căn ngoại lai là 79m2, 84m2.
- Loại căn 3 phòng ngủ. Diện tích là 97m2-100m2.
- Loại căn Dual Key 121m2.

CHÚNG TA SẼ CHỌN THEO THỨ TỰ ƯU TIÊN LẦN LƯỢT NHƯ SAU, NẾU HẾT a/ thì mới tính đến có thực hiện b/ , c/ hay không.

Và có những lúc hết a/ là chúng ta bái bai dự án đó luôn chứ không thực hiện b/ hay c/ gì cả vì có thiếu gì dự án khác để tham gia.
a/ Chọn loại căn nhỏ nhất trong dự án và nếu được thì chọn luôn căn có diện tích nhỏ nhất trong loại căn đó.
Trường hợp AKARI chúng ta sẽ ưu tiên chọn loại căn 2 phòng ngủ, 1 toilet.
Nếu có căn ngoại lai diện tích nhỏ hơn căn chuẩn trong loại căn này là 52m2, 54m2 thì chọn ngay nếu giá chia ra trên m2 bằng hoặc chỉ cao hơn chút ít so với 56m2.
Nếu hết 52m2, 54m2 thì chọn 56m2.
Lí do:
- Vốn bỏ ra ít nhất.
- Các căn nhỏ này luôn chiếm số lượng ít nhất dự án, như vậy là cung hiếm hơn các loại căn còn lại.
- Đóng thuế chuyển nhượng ít hơn các loại căn diện tích lớn hơn kia. Thuế chuyển nhượng là 2%/giá chuyển nhượng.
- Càng ít tiền thì càng gần với cầu thực trong bối cảnh giá chung cư leo thang như hiện nay.
56m2 muốn lên 75m2 phải thêm tầm 600 triệu.
600 triệu là cả 1 bầu trời mơ ước và ngăn sông cách trở của bao nhiêu con người trong phân khúc này.
Cầu dưới đáy bao giờ cũng đông, hung hãn, bất chấp hơn cầu bên trên dù chỉ lên 1 nấc.
Cung dưới đáy dễ được chấp nhận hơn, bỏ qua khuyết điểm hơn, yêu thương hơn, âu yếm hơn.
Vì vậy mua loại căn này để đầu tư/đầu cơ là an toàn nhất.
- Chủ đầu tư nếu bán nhiều giai đoạn ít khi dám quẳng cục lơ cho giới đầu tư/đầu cơ loại căn này die vì nó là nền giá cơ bản thấp nhất của dự án.
Các cụ đầu tư/đầu cơ loại căn này giai đoạn 1 mà die đồng nghĩa sẽ có tin rầm rộ là dự án này nhà đầu tư đang lỗ sấp mặt.
Lúc đó chủ đầu tư có mà bán giai đoạn 2 bằng niềm tin.
Nên nếu có die thật, chủ đầu tư cũng sẽ ít nhiều tìm cách đỡ giá, tạo thị trường cho các cụ này thoát hàng.
Trừ khi chủ đầu tư là loại super Dog, ăn xổi, cố tình úp sọt nhà đầu tư ngay từ ván bài đầu tiên.
Trước 2019 rất ít vụ úp sọt ngay từ tập 1 này nhưng hiện nay đã có, các bạn hết sức lưu ý.
Ví dụ: Akari bạn nào mua căn 2 phòng ngủ, 1 toilet 52-56m2 giai đoạn 1. Hiện tại mới vào tiền 20% là tầm trung bình 350-380 triệu thì hiện bán ra có thể lãi bình quân hơn 200 triệu/căn. Suất sinh lời là 55%/vốn bỏ ra sau hơn 1 năm.
????Để biết tỷ suất sinh lãi của 1 dự án các bạn có thể lên mạng tìm hỏi mua, trả giá, coi giá giao dịch hiện tại đối chiếu với giá hợp đồng gốc các bạn nhé.
b/ Nếu hết a/ mà thấy dự án vẫn còn kèo thơm thì mới tính đến bước b/ này.
Ví dụ đợt 1 Akari hết hàng loại căn 2 phòng ngủ, 1 toilet mà chỉ còn căn 2 phòng ngủ, 2 toilet.
Nếu nghiên cứu xong cảm thấy vẫn còn có ăn, không thấy dự án nào tốt hơn thì mua căn 2 phòng ngủ, 2 toilet 75m2.
Ví dụ: Akari bạn nào mua căn 2 phòng ngủ, 1 toilet 75m2 giai đoạn 1, thì hiện bán ra có thể lãi 120-150 triệu/căn. Suất sinh lời là khoảng 25%/vốn bỏ ra sau hơn 1 năm.

CĂN NGOẠI LAI CÙNG LOẠI CÓ DIỆN TÍCH LỚN HƠN CĂN CHUẨN TẤT NHIÊN LÀ KHÔNG CHỌN VÌ CÔNG NĂNG NHƯ NHAU, CHỦ ĐẦU TƯ LẠI SET UP GIÁ SAME SAME NHAU KHI CHIA ĐỀU RA TRÊN m2.
RẤT KHÓ ĐỂ KÊU NGƯỜI MUA Ở BỎ RA THÊM 150-350 TRIỆU MUA 1 CĂN CÓ THÊM 4-9m2 mà công năng giống căn chuẩn (trong trường hợp này căn chuẩn là 75m2, căn ngoại lai 79m2, 84m2 đều là căn có 2 phòng ngủ, 2 toilet).
BẠN THẤY ĐÓ: b/ thường lãi bèo hơn a/.
Nhưng vì a/ cung hiếm nên đôi khi chúng ta không mua được(không bốc thăm trúng, số thứ tự quá xa...), nên đôi khi cũng phải bào luôn b/ nếu vẫn còn cảm thấy có ăn.
Giang hồ gọi là "hết nạc thì vạc tới xương".
????Các bạn hãy lên mạng hỏi về các căn ngoại lai, bảo sales gửi hợp đồng gốc căn ngoại lai, so sánh với giá căn chuẩn cùng loại. Đặt mình vào vị trí người mua để xem mình có muốn mua căn ngoại lai đó không các bạn nhé.
c/ Hết a/ thì có thể cân nhắc b/ như trên hoặc 1 lựa chọn nữa là c/
Tức là căn ngoại lai đặc biệt(không thuộc dạng ngoại lai đã đề cập ở a/).
Thường chúng ta sẽ chọn căn ngoại lai được cầu mua ưa chuộng, yêu thương, nựng nịu theo sở thích bên mua. Tức bên mua thích chơi hàng độc, lạ, sảng khoái.
Các căn ngoại lai đặc biệt(không thuộc dạng ngoại lai đã đề cập ở a/) thường được chọn là: - Căn ngoại lai cùng diện tích căn chuẩn nhưng ở vị trí góc(thoáng hơn, đón được nhiều nắng gió hơn, lô gia sẽ luôn được bố trí hợp lý hơn căn thường).
- Căn cùng diện tích căn chuẩn nhưng có layout đẹp hơn thoáng hơn, các phòng ngủ lấy được khí trời nhiều hơn, view đẹp hơn.
- Căn ngoại lai cùng diện tích nhưng hiếm như ở tầng có sân vườn.
- Căn ngoại lai cùng diện tích nhưng có số phong thủy đẹp như 8.8, 6.8...
Tất nhiên 6.9, số ưa thích của admin QUA Trần Thiên Ân không được xét là đẹp nhé????

CŨNG LÍ DO ĐƠN GIẢN LÀ NHỮNG CĂN NÀY HIẾM, KHAN CUNG. NẾU GIÁ CHỦ ĐẦU TƯ SET UP HỢP LÝ, NHẮM CÓ ĂN ĐƯỢC CÓ THỂ MUA VÀO ĐẦU TƯ. MUA ĐỂ BÁN CHO CẦU SẢNG KHOÁI, THÍCH ĐỘC, LẠ.

????Trong mục thảo luận ở NHÓM KÍN ĐẦU TƯ CHUYÊN DÀNH ĐỂ THẢO LUẬN, mình sẽ gửi sơ đồ 6 Block Akari có kèm mã căn, các bạn hãy nói xem các bạn thấy những căn ngoại lai nằm ở đâu, là mã căn nào? Comment để mình xem, các bạn đã hiểu đúng chưa?
Comment thế này nè. Ví dụ block akari số 1, tầng 8, căn số 7 thì các bạn comment là ak1 08-07. Nếu bỏ qua, không xét đến tầng nào thì các bạn comment là ak1 x-07.
Đây chính là chia sẻ kinh nghiệm từ thực tế đó.
d/ Nếu a/ b/ c/ là xét trong cùng 1 dự án thì d/ sẽ là xét đến các dự án xung quanh.
Bạn không thể chỉ mua dự án của mình rồi biết đúng dự án của mình. Vì việc đầu tư/đầu cơ của các bạn thắng hay bại còn liên quan đến những dự án xung quanh ra sao. Cầu mua sẽ lựa chọn giữa các dự án khác nhau trong cùng 1 khu vực.
Như đã nói ở đầu bài. Bài này chúng ta chỉ bàn ở phạm vi hẹp là loại căn và diện tích chứ không bàn đến các yếu tố khác, nên các bạn đừng nói lạc đề đến những vấn đề như giá cả, vị trí, pháp lý, chủ đầu tư....nhé.
Chỉ bàn LOẠI CĂN và DIỆN TÍCH.
Và chúng ta đang bàn chỉ trong phân khúc THẤP CẤP VÀ TRUNG CẤP.
Các bạn phải chọn dự án có các loại căn có diện tích hợp lý, được cầu mua yêu thích hơn so với các dự án khác ở cùng 1 khu vực.
Ví dụ bạn mua loại căn 2pn, 2 toilet ở 1 dự án có căn chuẩn là 78m2 nhưng xung quanh đó lại đầy dự án có loại căn cùng công năng 2pn, 2 toilet nhưng có diện tích đáng yêu, được ưa chuộng hơn là 67-69m2. Thì bạn toi mạng là cái chắc.
Trường hợp Opal Boulevard của Đất Xanh ở Bình Dương, nhà đầu tư lỗ sấp mặt vì khá nhiều lí do nhưng đây là 1 trong những lý do cơ bản làm nhà đầu tư lỗ sấp mặt của dự án này.

DIỆN TÍCH ĐƯỢC YÊU THÍCH Ở TỪNG LOẠI CĂN TRONG MỤC NÀY THAY ĐỔI THEO TỪNG THỜI KỲ CỦA NỀN KINH TẾ VIỆT NAM, VÀ THEO TỪNG KHU VỰC ĐỊA LÝ KHÁC NHAU. VÀ GIỚI CHỦ ĐẦU TƯ HAY GIỚI BUÔN BDS NHƯ MÌNH LUÔN PHẢI NGHIÊN CỨU RẤT KỸ VIỆC NÀY.

Hiện tại được ưa chuộng là:
- Căn 1pn, 1 toilet: 40-45m2
- Căn 1pn+1, 1 toilet: 45-52m2
- Căn 2pn, 1 toilet: 56-60 m2
- Căn 2pn, 2 toilet: 68-70m2.
e/ Đầu tư/đầu cơ là không nên mua căn 3 phòng ngủ trở lên nhé. Ra hàng vật vã lắm.
Nhưng tại sao các bạn lại thấy các quảng cáo tràn ngập bán các loại căn này và 1001 lời hứa hẹn có cánh về việc sinh lãi của loại căn 3pn, diện tích to này?
Đơn giản lắm: Loại căn này ế, Sales được chủ đầu tư trả hoa hồng cao hơn khi bán loại căn này so với các căn diện tích nhỏ, được thưởng nóng các kiểu.
Mình ví dụ cụ thể cho nè:
- Căn 56m2 Akari 1900 triệu, sales được 1,5% hoa hồng tức được 28,5 triệu nếu bán được.
- Căn dual key 121m2, 3 pn Akari 3800 triệu, sales được 2% hoa hồng tức được 76 triệu + thưởng nóng có thể lên đến cả trăm triệu nếu bán được.
Tức bán 1 căn dual key hoa hồng gấp hơn 3 lần căn 56m2.
Thế cho nên họ tha hồ hứa hẹn về mức sinh lãi của loại căn dual key ế bầm mặt này. Đảm bảo sau khi mua xong call sales nhờ ra hàng sales trốn luôn, bán xong vĩnh biệt khổ chủ luôn.

Lí do ế bầm mặt rất đơn giản:
- Chung cư mà tiền bỏ ra to, khác gì mua nhà trong hẻm. Bị phân khúc nhà hẻm cạnh tranh.
- Chung cư đa số gia đình trẻ, năng động, dạng gia đình cơ bản ở. Ai mua 3 phòng ngủ để làm gì? Nếu có cũng ít, kén khách.
- Phải vào tiền nhiều nhưng kén khách thì biên lợi nhuận liệu có không? Nếu có thì cũng thua xa việc mua loại căn 1pn, 2pn.
- Diện tích thì to, tiền bỏ ra thì nhiều nhưng nếu mua để cho thuê thì giá cho thuê/tiền bỏ ra bèo hơn rất rõ so với loại căn 1pn, 2pn. Thảm lắm.
???? Các bạn xuống các chung cư đã bàn giao hỏi giá thuê các loại căn nhé, đồng thời cũng tìm hiểu mức độ ế, lãi ít, cắt lỗ của các loại căn 3 pn, dual key ở 1 vài dự án chung cư.
Rồi quay lại NHÓM KÍN ĐẦU TƯ thảo luận trong tuần này để hiểu sâu hơn.
Không học đâu hay bằng học từ thực tế.
????????CÁC BẠN THẤY BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC TẠP CHƯA?
CHỈ CÂU CHUYỆN Ở PHẠM VI CỰC HẸP LÀ LOẠI CĂN-DIỆN TÍCH ĐÃ PHẢI TÍNH TOÁN NGƯỢC XUÔI RỒI ĐÓ.
VÀ KHI BÀN ĐẾN 1 CÁCH CHÂN THẬT THÌ PHẢI LẤY VÍ DỤ CỤ THỂ, SẼ VA CHẠM ĐẾN RẤT NHIỀU DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, SALES.
HỌ BỊ ĐÁ BAY NỒI CƠM KIỂU GÌ KHÔNG DÍ PHANG ADMIN HAY HĂM DỌA.
VÌ VẬY CÁC BÀI VIẾT CÔNG KHAI TRÊN GROUP DIỄN ĐÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TẾ CHỈ LÀ CƯỠI NGỰA XEM HOA, MANG TÍNH HÀN LÂM, LÍ THUYẾT LÀ NHIỀU.
ADMIN KHÔNG THỂ CHIA SẺ HẾT ĐƯỢC NHỮNG KIẾN THỨC CHUYÊN SÂU VÌ SẼ GÂY THÙ OÁN VỚI NHIỀU NGƯỜI.
ĐÓ CHÍNH LÀ LÍ DO PHẢI THÀNH LẬP NHÓM KÍN ĐẦU TƯ.
CHỈ TRONG NHÓM KÍN ĐẦU TƯ, ADMIN MỚI CÓ THỂ CHIA SẺ HẾT KIẾN THỨC CHO CÁC BẠN MÀ BỚT NGẠI CHUYỆN CHƠI XẤU, TRẢ THÙ...

Nguồn: Trần Thiên Ân - Diễn Đàn BDS VN