Shophouse khối đế chung cư ven Sài Gòn khó sang tay

Đầu năm 2017, một dự án chung cư quy mô lớn tại quận 2, TP. HCM mở bán dòng sản phẩm shophouse đã ghi nhận cháy hàng. Khi đó các nhà đầu tư ráo riết giành đặt cọc giữ chỗ sản phẩm. Từ mức giá 8 tỷ đồng/căn, hiện tại dù chỉ mới có 1/3 mặt bằng cho thuê tại đây hoạt động, khách cũng không đông nhưng giá các căn shophouse đã lên mức 16 tỷ đồng/căn. 

Theo đại diện một sàn môi giới đang nhận sang nhượng dự án này, tốc độ tăng giá không bắt nguồn từ kinh doanh đắt khách mà do bị đầu cơ dùng nhiều chiêu trò đẩy giá. 

“Thời điểm nóng sốt từng xuất hiện tình trạng dân đầu nậu tìm cách nâng giá cho thuê shophouse tại đây lên, tiếp theo là đẩy giá bán. Shophouse của khu đô thị này được mua đi bán lại liên tục, giao dịch sau bị nâng giá lên vài tỷ đồng so với giao dịch trước. Đến khi kiếm đủ lời, họ rút đi thì thực trạng thuê bết bát, giá bán lại cao nên chỉ người mua sau cùng chịu thiệt vì cho thuê không đặng mà bán ra thì không còn người mua”, vị đại diện sàn cho hay.

Từ năm 2017 đến nay, mặt bằng giá shophouse tại một số khu đô thị liên tục tăng. Tại một khu chung cư cao cấp ở Bình Thạnh, giá một căn shophouse khi mở bán chỉ 10-15 tỷ đồng nay đã tăng lên mức 20-30 tỷ đồng, những khu vực nóng thuộc quận 2, quận Bình Thạnh giá lên mức 60-70 tỷ đồng/căn. Bà Đỗ Thu Hoài, một nhà đầu tư tại quận 2 chia sẻ, đã lỡ mua vào 2 căn shophouse giá gần 30 tỷ đồng/căn thời điểm đầu 2018. Đến nay dù khu này vẫn có dự án bán đến gần 40-50 tỷ đồng/căn nhưng căn shophouse của bà không thể “ăn theo” được do kinh doanh không tốt. “Giá thuê hiện nay là 3.500-4.000 USD/tháng, dù không đến nỗi nào nhưng mục tiêu của tôi không phải kinh doanh cho thuê. Tôi tính đợi tầm 6 tháng đến 1 năm giá tốt thì bán, nhưng hiện tại rao giá 30 tỷ cũng không có người mua”, bà Hoài tâm sự. 

 Nguồn cung shophouse khối đế chung cư tăng mạnh do nhiều dự án hoàn
thiện bàn giao trong năm nay

Không chỉ khó bán, chủ sở hữu của các shophouse còn phấp phỏng vì cho thuê cũng không dễ. Dù hiện giá cho thuê shophouse vẫn rất cao nhưng số người tìm thuê không nhiều mà hiện tượng khách thuê trả lại mặt bằng do kinh doanh không hiệu quả đang tăng nhanh. Trước đây, dự án có mật độ căn hộ khá lớn nên nhiều người tin tưởng kinh doanh sẽ hấp dẫn. Tuy nhiên khi đi vào hoạt động, việc kinh doanh khó khăn do thiết kế không đẹp, vị trí kém cạnh tranh với các mặt bằng xung quanh mà giá thuê cũng ngang ngửa. Nếu hiện tượng trả mặt bằng này không giảm trong thời gian tới thì giá cho thuê sẽ phải hạ xuống, các shophouse bị giảm giá trị theo là điều tất yếu.

Theo tìm hiểu của PV Batdongsan.com.vn, dòng shophouse thuộc khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp. Để cải thiện tình hình thuê, một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt từ 15m2 đến 20m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Tuy nhiên, mô hình này lại gặp nhiều bất cập vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ, do nhiều tiểu thương quản lý và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng... Điều này còn khiến đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt để đưa ra một chiến lược thống nhất.

Cạnh tranh gay gắt giữa hình thức kinh doanh online và mặt bằng truyền thống khiến việc
cho thuê các shophouse khối đế chung cư khó có lời

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL Việt Nam cho rằng có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên:

Thứ nhất, các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận. 

Thứ hai, với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các nhà đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành khối bán lẻ, siêu thị hay các showroom. Điều này khiến việc chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích rất khó khăn. 

Thứ ba, là vị trí phát triển shophouse. Trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành hiện hữu tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần. 

Đối với tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế chung cư như trên, bà Trang Bùi cho rằng vẫn có các giải pháp khả thi. Trái với nếp nghĩ thông thường, vị trí tốt chưa chắc chắn mang đến thành công cho khối đế thương mại của chung cư, bởi còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân dự án và khu vực xung quanh. Chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Nên chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân trong dự án hay khu vực xung quanh.